Umwelt

Energienutzung

Auswirkungen, Risiken und Chancen

Energienutzung umfasst den Energieverbrauch sowie den Energiebezug des Immobilienportfolios. Sie beinhaltet Aktivitäten während des Betriebs, z. B. das Heizen oder die Warmwasseraufbereitung. Die Energie hierzu sollte möglichst aus erneuerbaren Energiequellen wie Sonne, Wind, Wasser oder Erdwärme stammen. Weiter unterstützen Energiemanagementsysteme zur Optimierung der Gebäudetechnik eine effiziente Energienutzung.

Ein Rückgang des Energieverbrauchs sowie eine Erhöhung des Anteils an erneuerbaren Energieträgern können die Auswirkungen auf die Umwelt, insbesondere auf das Klima, reduzieren. Operative und investive Massnahmen im Bereich der Energienutzung können zudem die Nebenkosten der Mieten beeinflussen. Finanzielle Risiken ergeben sich durch Investitionskosten für neue Technologien und durch mögliche regulatorische Änderungen, die sich jeweils negativ auf die Rentabilität auswirken können. Sind diese Investitionen unzureichend, kann das zu einem Rückgang von Verkehrswerten führen. Eine bessere Energienutzung bietet jedoch auch Chancen. Mit umweltbewussten Energiekonzepten in Entwicklungs- und Modernisierungsprojekten kann PLAZZA von Kosteneinsparungen durch Energieeffizienz, einer geringeren Abhängigkeit von Energiepreisen, einer positiven Marktpositionierung und einem Zugang zu staatlichen Förderungen profitieren. Verkehrswerte können davon ebenfalls positiv beeinflusst werden.

Energieverbrauchsdaten

Mit der neuen Berechnungsmethodik der Energie- und CO2-Verbräuche nach REIDA in diesem Jahr werden die Energiekennzahlen anhand der standardisierten Energiebilanz nach REIDA dargestellt.

* Key Performance Indicators nach REIDA-Methodik zur Berichterstattung.
** Alle Abkürzungen werden im «Glossar zu Umweltkennzahlen» auf Seite 58* erläutert.
1 Die 100 % beziehen sich auf alle bisherigen Bestandesliegenschaften. Die am 31.12.2024 von den Entwicklungsliegenschaften in die Bestandesliegenschaften umklassierte Liegenschaft der ersten Etappe in Crissier wird nicht berücksichtigt.

Tabelle 1: REIDA-Energie-Tabelle für das Berichtsjahr 2024 und die Vergleichsperiode 2023

Die Tabelle weist einen Rückgang des totalen Energieverbrauchs von 9 127 MWh im Vorjahr auf 8 390 MWh im Jahr 2024 auf. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf eine Verbrauchsreduktion bei Fernwärme und Wärmepumpen (Umweltwärme) zurückzuführen. Aus diesem Rückgang folgt auch die geringe Abnahme des Anteils erneuerbarer Energie um 2 Prozentpunkte. Der Mieterstrom verzeichnet einen Rückgang um 299 MWh im Vergleich zum Vorjahr (ca. 11 %).

Tabelle 2: Energieverbrauch nach Energieträger

Tabelle 2 weist den detaillierten Verbrauch nach Energieträger aus. Nach REIDA ist der Verbrauch von Umweltwärme (Wärme, die durch Wärmepumpen aus der Umwelt bezogen wird) ebenfalls in der Energiebilanz auszuweisen.

Managementansatz

PLAZZA verfolgt einen Energie-Absenkpfad (s. Abbildung 2 auf Seite 35*) und setzt dabei Programme und Massnahmen in den Bereichen Energiequelle und -effizienz um. Bei Neubau- oder Sanierungsprojekten werden die Energieträger ausgewählt, die unter Berücksichtigung von Ökologie, Wirtschaftlichkeit und Risiken am besten geeignet sind. Im Bestand werden regelmässige Zustandsanalysen als Vorbereitung für zyklische Instandhaltungsmassnahmen durchgeführt. Damit lassen sich Objektstrategien überprüfen, Massnahmen hinsichtlich Steigerung der Energieeffizienz ableiten und Betriebsoptimierungen vornehmen.

Im Zentrum des Risikomanagements im Bereich der Energienutzung des Bestandesportfolios steht die periodische Überprüfung und Anpassung der Objektstrategie je Liegenschaft. Das Ergebnis ist eine mittelfristige Roadmap mit einer Massnahmenplanung, aus der eine Projektplanung abgeleitet wird. Die Minimierung der Risiken erfolgt schliesslich im Rahmen des Projektmanagements. Über die Roadmap hinaus wird die langfristige Finanzplanung periodisch aktualisiert.

Die Objektstrategie legt auch die Zeitpunkte für geplante Nachrüstungen mit Photovoltaikanlagen (nachfolgend PV-Anlagen) sowie für Zertifizierungen von Liegenschaften fest. Für den Bestand ist dafür eine schrittweise Umsetzung geplant mit dem Ziel, dass 2028 Liegenschaften, die zusammen mehr als 85 % der nutzbaren Flächen umfassen, mit PV-Anlagen nachgerüstet bzw. nach SNBS zertifiziert sind. Hierfür sind wiederkehrende Überprüfungen und die planmässige Umsetzung der Objektstrategien nötig.

Bei den Neubauprojekten setzt PLAZZA weiterhin, wie bereits im letzten Jahrzehnt, ausschliesslich auf Erd- und Fernwärme. PV-Anlagen sind bei Neubauten inzwischen ebenfalls Standard bei PLAZZA. Es ist geplant, alle künftigen Neubauten nach SNBS oder SGNI zu zertifizieren.

Um die Entwicklung entlang der Absenkpfade zu überwachen, werden Ergebnisse der Betriebsoptimierungen sorgfältig analysiert und Zustandsanalysen sowie Objektstrategien periodisch überprüft bzw. aktualisiert. Als Grundlage des kontinuierlichen Vergleichs mit den geplanten Absenkpfaden dienen auch die Daten zur Energienutzung, die jährlich erhoben und innerhalb der REIDA-Systematik einem Benchmarking unterworfen werden.

Entwicklungen 2024

Im Jahr 2024 konnte PLAZZA erfreuliche Entwicklungen voranbringen. In der Liegenschaft «Im Glattgarten» wurde im Dezember 2024 eine PV-Anlage in Betrieb genommen, die bis zu 390 MWh Energie pro Jahr liefern kann. Zudem wird mit dem Abschluss der ersten Bauetappe im Projekt «L’Orée» in Crissier im Portfolio von PLAZZA eine Verbesserung der Energieeffizienz erwartet. Zum einen wird dort Fernwärme genutzt, zum anderen ging dort die zweite PV-Anlage des Portfolios mit einer geplanten Kapazität von bis zu 720 MWh pro Jahr in Betrieb. Die Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität wurde weiter ausgebaut. Die Zahl der Parkplätze mit Ladestationen wurde bis zum 31. Dezember 2024 auf 70 erhöht (31.12.2023: 23).

Energie-Absenkpfad

Der Energie-Absenkpfad in Abbildung 2 zeigt den geplanten Verlauf der Energieintensität bis ins Jahr 2050.

Die prognostizierte Abnahme der Energieintensität in den nächsten Jahren ist auf Entwicklungsprojekte und Sanierungen zurückzuführen. Die Zielintensität, von rund 60 kWh/m2 EBF/Jahr, ist konsistent mit dem Netto-Null-Ziel bis 2050 hinsichtlich der CO2-Emissionen (s. Abbildung 3).

Klimaschutz

Auswirkungen, Risiken und Chancen

Unter Klimaschutz im Kontext der Erderwärmung versteht PLAZZA die Reduktion von klimaschädlichen Emissionen – insbesondere von CO2 – entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Dies umfasst die Emissionen, die bei der Herstellung von Baumaterialien oder während der Bautätigkeiten entstehen, sowie jene aus dem Betrieb des Immobilienportfolios und aus den eigenen Betriebsaktivitäten wie der Verwaltung.

Der Gebäudesektor verursacht rund ein Viertel der Schweizer Treibhausgasemissionen und trägt damit zum Klimawandel bei. Neben Energieeffizienzmassnahmen und dem Bezug erneuerbarer Energien können emissionsärmere Baumaterialien sowie die Unterstützung einer nachhaltigen Mobilität den Ausstoss klimaschädlicher Emissionen vermindert werden. Eine verstärkte Nachfrage von PLAZZA nach erneuerbarer Energie, z. B. nach Fernwärme, wirkt sich positiv auf die Transformation der lokalen Energiesysteme aus.

Klimaschutzmassnahmen können jedoch bei Neubauten oder bei Sanierungen von Bestandesgebäuden hohe Kosten verursachen und damit die Wirtschaftlichkeit reduzieren. Regulatorische Vorgaben können allenfalls dazu führen, dass Klimaschutzmassnahmen im Bauzyklus vorgezogen werden müssen und so die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigt wird. Andererseits kann ein vorausschauendes Engagement für den Klimaschutz zu günstigeren Finanzierungsbedingungen führen und die Reputation von PLAZZA stärken.

CO2-Fussabdruck

Die Treibhausgasemissionen werden analog zu den Energiekennzahlen anhand der standardisierten CO2e-Bilanz nach REIDA ausgewiesen (Tabelle 3). Dabei werden diese danach kategorisiert, wo sich die Emissionsquelle in der Wertschöpfungskette befindet.

Direkt durch PLAZZA verursachte Emissionen werden im Scope 1 bilanziert, während indirekte Emissionen durch die Hersteller von eingekauftem Strom oder Fernwärme im Scope 2 eingeteilt sind. Des Weiteren hat PLAZZA sonstige indirekte Treibhausgasquellen ermittelt, die Scope-3-Emissionen verursachen. Dabei handelt es sich einerseits um Treibhausgase, in der vorgelagerten Lieferkette für die Bereitstellung von Energieträgern wie Heizöl und -gas oder durch Netzverluste bei der Strom- und Fernwärmeversorgung anfallen (Scope 3.3). Andererseits führen Beheizung und Betrieb (Beleuchtung, Belüftung etc.) der Liegenschaften durch die Mieterschaft zu nachgelagerten Treibhausgasausstössen (Scope 3.13). Emissionen im Zusammenhang mit baulichen Massnahmen und den dafür benötigten Materialien (sogenannte «graue Energie») konnten bisher nicht quantifiziert werden, weil die Daten noch nicht verfügbar sind.

Biogene CO2-Emissionen, die z. B. durch die Verbrennung von Biomasse zur Gewinnung von Fernwärme oder zur Produktion von Elektrizität entstehen, gelten als erneuerbar, da dieselbe Menge Treibhausgase bei der Entstehung von Biomasse aus der Luft gebunden wird. Diese Emissionen werden daher ausserhalb der Scopes bilanziert («Out-of-scope biogen»).

* Key Performance Indicators nach REIDA-Methodik zur Berichterstattung.
** Alle Abkürzungen werden im «Glossar zu Umweltkennzahlen» auf Seite 58* erläutert.

Tabelle 3: REIDA-CO2e-Tabelle für das Berichtsjahr 2024 und die Vergleichsperiode 2023

Die Treibhausgasintensität des PLAZZA-Portfolios hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht reduziert und beträgt im Jahr 2024 6,4 kg CO2e/m2 EBF. Diese Reduktion ist ebenfalls auf die Reduktion des Fernwärme- und Wärmepumpenverbrauchs zurückzuführen, die den leichten Anstieg an Emissionen aus Heizölverbrauch übertreffen.

Tabelle 4: CO2e-Verbrauch nach Energieträger

Die fossilen Energieträger machen im Jahr 2024 einen Anteil von 44 % der gesamten Emissionen aus, ein Anstieg um 2 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr.

Managementansatz

PLAZZA hat sich für alle Liegenschaften das Ziel Netto-Null bis 2050 gesetzt. Die aktuelle Treibhausgasintensität beträgt rund 6,4 kg CO2e pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr. Dabei wird bis Anfang der 2030er-Jahre eine Absenkung im Bestand auf weniger als 4 kg CO2e pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr angestrebt.

Die geplanten Vorhaben bei bestehenden Gebäuden im Rahmen von zyklischen Sanierungen und Betriebsoptimierungen sind in den Objektstrategien festgehalten. Hinzu kommen künftige Entwicklungsprojekte, die voraussichtlich zur Verbesserung der Effizienz beitragen werden. Es werden die Zertifizierungen SNBS/SGNI für alle Entwicklungen sowie bis 2028 für mindestens 85 % der Mietflächen im Bestandesportfolio angestrebt.

Um den Fortschritt in Richtung Netto-Null zu überwachen, werden die Objektstrategien jährlich überprüft und gegebenenfalls angepasst. Ausserdem wird das regulatorische Umfeld laufend beobachtet. Energieverbrauch und CO2-Emissionen in bestehenden Liegenschaften werden erhoben, und die Umsetzung der Zertifizierungen wird überwacht.

Entwicklungen 2024

Im Berichtsjahr wurden die für 2024 geplanten drei Betriebsoptimierungen im Bestand abgeschlossen, die Ladeinfrastruktur wurde weiter ausgebaut und die erste im Bestand nachgerüstete PV-Anlage in Betrieb genommen. Die Treibhausgasemissionen wurden 2024 zum ersten Mal gemäss der REIDA-Methodik berechnet, die in der Schweiz zunehmend Verbreitung findet.

In Zukunft plant PLAZZA, sowohl bei der Liegenschaft «Im Tiergarten» als auch im Entwicklungsprojekt in Regensdorf im Rahmen der Zertifizierungen Ökobilanz-Berechnungen vorzunehmen. Dies betrifft unter anderem Emissionen durch die Herstellung, den Betrieb und die Mobilität.

CO2-Absenkpfad

Der CO2-Absenkpfad in Abbildung 3 zeigt den geplanten Verlauf der CO2e-Intensität bis ins Jahr 2050.

Die prognostizierte Abnahme der CO2e-Intensität in den nächsten Jahren ist analog zum Energie-Absenkpfad auf Entwicklungsprojekte und Sanierungen zurückzuführen.

Weitere Details zur Berechnungsmethodik und zur Umstellung auf die REIDA-Methodik sind in der folgenden Methodik-Box und im Kapitel «Erweiterte Umweltkennzahlen» auf Seite 56*–58* zu finden.

Ressourcenverbrauch

Auswirkungen, Risiken und Chancen

Beim Ressourcenverbrauch spielen insbesondere die verwendeten Baumaterialien und anfallenden Abfälle im Rahmen von Entwicklungsprojekten, der Bewirtschaftung von Bestandesliegenschaften und des Betriebs eine entscheidende Rolle. Geringer ist der Einfluss von PLAZZA beim Wasser- und Stromverbrauch sowie beim Abfallaufkommen durch die Mietenden, da diese Faktoren hauptsächlich von deren Verhalten abhängig sind.

In der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilienunternehmen entstehen durch Ressourcenverbrauch und anfallende Abfälle meist negative ökologische Auswirkungen. Ein geringerer Einsatz von Baumaterialien, die Nutzung rezyklierter Materialien, die Reduzierung von Abfällen sowie die Förderung der Kreislaufwirtschaft und modularem Bauen können die Umweltbelastung deutlich minimieren. Auf das Abfallaufkommen und den Ressourcenverbrauch der Mietenden in Form von Energie und Wasser hat PLAZZA jedoch nur begrenzt Einfluss.

Geschlossene Kreisläufe in der Bau- und Immobilienbranche sind derzeit wirtschaftlich noch wenig attraktiv. Die Wiederverwendung von Baumaterialien und -komponenten verursacht in der Regel höhere Kosten als deren Entsorgung. Mittel- bis langfristig könnten sich jedoch Entwicklungen abzeichnen, die rezyklierte Materialien wirtschaftlich konkurrenzfähiger machen. Ein Engagement im Bereich der Kreislaufwirtschaft kann sich positiv auf die Reputation von PLAZZA auswirken.

Managementansatz

Zu Beginn von Bau- und Sanierungsprojekten erfolgt eine umfassende Evaluierung der Ausgangssituation unter Berücksichtigung verfügbarer wirtschaftlicher Möglichkeiten. PLAZZA hält die gesetzlichen Vorschriften und die technischen Normen im Bereich von Umwelt und Sicherheit ein und achtet in der Geschäftstätigkeit auf die Schonung der natürlichen Ressourcen und der Umwelt. So werden beispielsweise bei der Auswahl von gewissen Partnern teilweise Zertifizierungen als Voraussetzung definiert und Anforderungen bezüglich Recyclinganteilen oder Bestandteilen von Produkten gestellt. Zudem werden Geschäftspartner gebeten, Planungen mit einem geringen Ressourcenverbrauch vorzunehmen.

Bei der anstehenden Renovierung der Liegenschaft «Im Tiergarten» plant PLAZZA verschiedene Massnahmen, um den Ressourcenverbrauch zu minimieren: Anstelle eines Ersatzneubaus wurde bewusst eine Sanierung gewählt, bei der die Eingriffstiefe so gering wie möglich gehalten wird. Bei den Materialien setzt PLAZZA beim Einbau von neuen Fensterrahmen auf FSC-zertifiziertes Holz und verzichtet auf den Einsatz von Beton. Zudem wird geprüft, wie neuwertige, bestehende Küchengeräte weiterverwendet werden können – sei es durch Abgabe an Mietende, Einlagerung als Ersatzgeräte oder Weiterverkauf.

Beim Neubauprojekt in Regensdorf plant PLAZZA die Zertifizierung gemäss SNBS, macht bei der Ausschreibung Vorgaben betreffend Materialauswahl (z. B. FSC- oder PEFC-Zertifizierung von Holz) und Recyclinganteilen von Beton und orientiert sich bei Produktkennzeichnungen an den Standards des Vereins Ecobau oder des SIA-Merkblatts 2030.

PLAZZA baut die Erfassung der Nachhaltigkeitsaspekte kontinuierlich aus. Die Ziele werden im Rahmen der Planungen definiert. Generell wird der Wasserverbrauch in allen Liegenschaften seit 2022 gemessen. In Zukunft möchte PLAZZA auch die Abfallmenge erfassen und wird als nächsten Schritt prüfen, wie dies abgewickelt werden könnte. Auch die Digitalisierung wurde im Berichtsjahr weiter vorangetrieben, alle Mietvertragsabschlüsse der Wohnliegenschaften sind digital erfolgt.

Das Management des Ressourcenverbrauchs hängt stark von Stakeholdern und Branchenentwicklungen ab, was eine Herausforderung für ein Unternehmen dieser Grösse darstellt.

Wassernutzung

Das Wasser der Liegenschaften des PLAZZA-Portfolios wird an den jeweiligen Standorten von lokalen Wasserversorgern geliefert. Die Wasserdaten wurden direkt bei den jeweiligen Wasserwerken abgefragt und ohne weitere Aufbereitung in absoluten Werten sowie in Bezug auf die Energiebezugsfläche (EBF) dargestellt. Die Datenabdeckung beträgt 100 % im Berichtsjahr, d. h., die Wassernutzung aller bisherigen Bestandesliegenschaften wurde erfasst. Die neue Wohnliegenschaft in Crissier wurde erst nach der abgeschlossenen Inbetriebnahme zum 31. Dezember 2024 in den Bestand übernommen und weist daher im Jahr 2024 noch keinen Wasserverbrauch aus.

1 In der letztjährigen Auswertung wurden die Wasserdaten für eine Liegenschaft unvollständig geliefert, weshalb die Werte anhand von Hochrechnungen geschätzt wurden. Während des Berichtsjahres wurden nachträglich die fehlenden Werte vom Wasserversorger angegeben, wodurch sich der ausgewiesene Verbrauch im Jahr 2023 im Vergleich zum letztjährig publizierten Wert verringert hat.

Tabelle 5: Tabelle zur Wassernutzung

Wie in Tabelle 5 dargestellt, ist die Wassernutzung im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen. Die Wasserintensität beträgt 0,83 m3 Wasser pro m2 EBF.

Der Gesamtwasserverbrauch bzw. die Gesamtwasserintensität der Liegenschaften wird gemäss GRESB bzw. EPRA berechnet. Zur besseren und einheitlichen Vergleichbarkeit wurde allerdings bei der Wasserintensität nicht die Geschossfläche (engl. Gross Floor Area) als Bezugsgrösse verwendet, sondern analog zu den REIDA-Kennzahlen die Energiebezugsfläche (EBF).

Biodiversität

Auswirkungen, Risiken und Chancen

PLAZZA versteht unter der Förderung der Biodiversität die Erhaltung und Neuschaffung von naturnahen Lebensräumen. Dazu zählt die Gestaltung der Aussenräume mit naturbelassenen, unversiegelten Flächen, Retentionsflächen, Feuchtbiotopen sowie Bäumen und Hecken. Das Biodiversitätsmanagement ist sowohl in der Planung als auch in der Entwicklung und Bewirtschaftung der Liegenschaften relevant.

Ergriffene Massnahmen im Bereich Biodiversität können negative Auswirkungen von Bestandesimmobilien oder Entwicklungsprojekten auf natürliche Lebensräume reduzieren. Zudem kann eine geringere Versiegelung von Flächen das städtische Klima und die Luftqualität verbessern, was das Wohlbefinden der Bewohnenden erhöht. Die steigenden Anforderungen an den Schutz der Biodiversität können jedoch die Bautätigkeiten verteuern oder verzögern. Andererseits können ökologische Aufwertungsmassnahmen die Attraktivität der Liegenschaften von PLAZZA erhöhen und die Lebensqualität der Mietenden verbessern. Ein Engagement in diesem Bereich kann die Reputation und die Attraktivität der Immobilien von PLAZZA stärken.

Managementansatz

Zu Beginn von Bau- und Sanierungsprojekten erfolgt eine umfassende Evaluierung der Ausgangssituation und der Risiken. Daraufhin werden Planungen und Prozesse gezielt angepasst. PLAZZA hält die gesetzlichen Vorschriften und die technischen Normen im Bereich von Umwelt und Sicherheit ein. PLAZZA nimmt zunehmend Überlegungen im Bereich der Biodiversität in ihre Geschäftstätigkeit auf, wie in folgenden Initiativen und Massnahmen dargestellt.

Für alle Entwicklungen sowie bis 2028 für mindestens 85 % der Mietflächen im Bestandesportfolio werden die SNBS-/SGNI-Zertifizierungen angestrebt. Je nach Gegebenheiten sind Aufwertungen bei der Begrünung vorgesehen, zum Beispiel durch die Artenvielfaltfördernde Bepflanzung. Partner werden gebeten, die Biodiversitätsförderung in ihre Planungen aufzunehmen. Bei anstehenden Sanierungsprojekten wird zudem die Mieterschaft in die Planung einbezogen.

PLAZZA hat wesentliche Neubau- und Sanierungsprojekte, bei denen Biodiversität eine Rolle spielt. Bei diesen Planungen wird auch die Aussenraumgestaltung aufgenommen und auf wirtschaftliche Angemessenheit hin beurteilt.

Beim Projekt in Crissier wurde im Jahr 2014 zunächst eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt. Anschliessend wurden im Rahmen der ersten Etappe verschiedene Massnahmen zur Förderung der Biodiversität umgesetzt. Dazu gehören unter anderem die Entfernung von invasiven Arten samt Untergrund, das Erschaffen eines Froschteichs als ökologischer Ausgleichsfläche, das Ausbringen von mineralischen Böden zum Schutz der Blauflügeligen Ödlandschrecke sowie die Umsetzung einer angemessenen Bepflanzung.

In der Liegenschaft «Im Tiergarten» werden verschiedene Massnahmen der Aussenraumgestaltung geplant. Unter anderem sind die Aufwertung von Rasenflächen durch Blumenrasen und die stellenweise Umwandlung von Hecken-Monokulturen zu einer Mischhecke in Planung. Zudem vermeidet PLAZZA die Pflanzung invasiver Pflanzenarten und verwendet schwerpunktmässig einheimische Arten bei der Bepflanzung von Grünflächen. Als weitere Massnahmen sollen Nisthilfen sowie Insektenhotels geschaffen werden.

Beim Entwicklungsprojekt in Regensdorf ist eine Bepflanzung der Aussenräume mit lokalen Baumarten vorgesehen.

*Sämtliche Seitenverweise beziehen sich auf den Geschäftsbericht 2024.

Nächstes Kapitel: Soziales