Soziales
Beziehungen zu Mietenden und Geschäftspartnern
Auswirkungen, Risiken und Chancen
Unter diesem Thema versteht PLAZZA eine faire und transparente Beziehung mit Mietenden und Geschäftspartnern. Dazu gehören ein wertschätzender Umgang miteinander sowie Bemühungen, die Mietenden serviceorientiert und angemessen zu unterstützen. Insgesamt führt dies zu vertrauensvolleren Geschäftsbeziehungen.
Dies kann die Zufriedenheit und das Wohlbefinden der Mieterschaft sowie der Geschäftskunden beeinflussen. Über die finanzielle Vertragsausgestaltung hat PLAZZA zudem Einfluss auf deren wirtschaftliche Situation.
Vernachlässigt PLAZZA diese Beziehungen, können mangelnde Qualität der Leistungen, Konflikte oder eine Verschlechterung der Geschäftskonditionen die Folgen sein, was langfristig die Betriebskontinuität und das Ansehen von PLAZZA beeinträchtigen kann. Eine erhöhte Anzahl von Mieterwechseln kann zu organisatorischem und finanziellem Aufwand bei PLAZZA führen.
Ein positives Verhältnis zu Mietenden und Geschäftspartnern trägt hingegen zu Planungssicherheit und finanzieller Stabilität bei. Ebenso gewährleisten starke Kooperationen mit Geschäftspartnern reibungslose Abläufe, bessere Konditionen und eine langfristige Zusammenarbeit.
Managementansatz
PLAZZA möchte ihre Werte sowohl im Umgang mit Mietenden als auch mit Geschäftspartnern vertreten. Im Kontakt mit den Mietenden achtet das Unternehmen darauf, dass die Anliegen angemessen, zielgerichtet und kompetent erledigt werden – unter Einhaltung des rechtlichen Rahmens. Geschäftspartner werden sorgfältig ausgewählt, beispielsweise durch ein zweistufiges Auswahlverfahren, nach festgelegten Eignungskriterien beurteilt und wo sinnvoll auch vertraglich zur Einhaltung von Bestimmungen zu Arbeitnehmerschutz, Arbeitsbedingungen und Gleichbehandlung verpflichtet. Weiter werden Aufgaben, Ziele und Kosten vorab vereinbart, laufend kontrolliert und allenfalls gemäss dem Plan-Do-Check-Act-Zyklus (PDCA-Zyklus) optimiert.
PLAZZA orientiert sich hinsichtlich Führungs- und Verhaltensgrundsätzen am PLAZZA-Verhaltenskodex. Der Austausch mit Mietenden erfolgt in der Regel im direkten Kontakt und wird seit 2024 ergänzt durch eine periodische Mietendenumfrage sowie einen strukturierten Dialog mit den wichtigsten Stakeholdern im Zusammenhang mit der Sanierung der Überbauung «Im Tiergarten» in Zürich in bewohntem Zustand. Bei Bedarf wird die Geschäftsleitung involviert.
Entwicklungen 2024
Im Jahr 2024 erfolgte die Kommunikation mit den Mietenden in erster Linie im direkten Kontakt und über die erstmals durchgeführte Umfrage. Mietende der Liegenschaft «Im Tiergarten» hat PLAZZA im Rahmen eines strukturierten Dialogs über die anstehende Sanierung informiert.
Die Mietenden aller Liegenschaften im Bestand, mit Ausnahme der Überbauung «Im Tiergarten», wurden über eine Umfrage zu Mietobjekten, Bewirtschaftung und Hauswartung befragt. Die Umfrage wurde von einem externen Anbieter durchgeführt und erlaubte durch standardisierte Fragen ein Benchmarking mit vielen Schweizer Immobilienunternehmen. Die Resultate waren erfreulich: Es zeigte sich, dass die befragte Mieterschaft überdurchschnittlich zufrieden ist.
Bei der Liegenschaft «Im Tiergarten» wurden die Mietenden im Zusammenhang mit der anstehenden Sanierung durch Veranstaltungen in den Prozess miteinbezogen. An einem ersten Anlass im Sommer 2024 informierte PLAZZA darüber, was in der geplanten Sanierung voraussichtlich umgesetzt wird. An einem zweiten Treffen im November wurden die Projektbeteiligten, die Etappierung, der konkrete Ablauf am Beispiel einer Wohnung, Begleitangebote u. a. m. vorgestellt. Die Teilnehmenden wurden eingeladen, Feedback und Anregungen zu geben. Das Feedback wurde intern besprochen und, sofern möglich, in die weitere Planung aufgenommen. Der Prozess wird zur stärkeren Vernetzung der Mietenden mit einer App, einem physischen Newsletter und regelmässigen Feedbackmöglichkeiten begleitet. Insgesamt fanden diese Massnahmen Zuspruch bei der betroffenen Mieterschaft, und weitere Kommunikationsanlässe sind für 2025 geplant.
Attraktive und zukunftsgerichtete Lebensräume
Auswirkungen, Risiken und Chancen
Unter attraktiven und zukunftsgerichteten Lebensräumen im mittleren Marktsegment, in dem PLAZZA tätig ist, versteht PLAZZA Qualitätsaspekte des Standorts und der Wohnräume. Dazu gehören Mobilitätskonzepte, das Verkehrsaufkommen und die Wohnhygiene wie Licht- und Luftverhältnisse. Ferner beinhaltet dieses Thema auch eine zeitgemässe Architektur sowie die individuelle Gestaltung von Liegenschaften und Aussenbereichen.
Mit ihren Investitionen in zukunftsträchtige Standorte schafft PLAZZA Wohnraum und trägt zur Entwicklung von Stadtquartieren und deren Infrastruktur in den Ballungsgebieten Zürich und Lausanne bei. Die Ausgestaltung der Wohnräume kann sich positiv oder negativ auf Gesundheit, Sicherheit und Wohlbefinden der Mietenden auswirken. Dies ist angesichts steigender Temperaturen für den Schutz vor Überhitzung ein relevantes Thema.
Durch die Anpassung der Liegenschaften an aktuelle und zukünftige Bedürfnisse von Nutzenden und Mietenden können die Risiken von Leerständen und Wertverlusten reduziert werden. Investitionen in Technologien und nachhaltige Materialien sind jedoch zu Beginn hoch und amortisieren sich erst über einen längeren Zeitraum. Fehlentscheidungen in der Gestaltung und eine mangelnde Anpassungsfähigkeit der Wohnräume an zukünftige Trends können sich wiederum negativ auf die Rentabilität und die Attraktivität auswirken.
Die Ausrichtung der Liegenschaften an den Bedürfnissen der Bewohnenden schafft attraktive, zukunftsgerichtete Lebensräume. Dies kann eine breite Zielgruppe anziehen und zu einer erhöhten Nachfrage führen. Eine attraktivere Gestaltung der Mietzinsen kann dadurch die langfristige Ertragskraft und Wertsteigerung sichern.
Managementansatz
PLAZZA setzt bei Neubauten auf moderne, marktgerechte Grundrisse und sorgt für eine dem Marktsegment angemessene Materialisierung und Ausstattung (Preis-Leistungs-Verhältnis) sowohl im Neubau als auch bei Sanierungen. Die Ausnutzungsziffern werden so weit wie möglich ausgeschöpft. Bei der Wärmeerzeugung werden zunehmend erneuerbare Energien eingesetzt, bei gleichzeitiger Verbesserung der Dämmung. Bei bestehender Nachfrage fördert PLAZZA zudem die Elektromobilität mit dem Ausbau der Ladeinfrastruktur in den Liegenschaften. Die Ausgestaltung der Aussenflächen erfolgt jeweils als Teilprojekt nach der Planung der Mietflächen.
PLAZZA will der Wohnungsknappheit mit dem Bau neuer Wohnungen entgegenwirken: Insgesamt 420 Neubauwohnungen wurden in der ersten Etappe in Crissier realisiert, und in Regensdorf sind über 250 Neubauwohnungen in Planung. In Zürich wird die Sanierung von 466 Wohnungen ab 2025 vorbereitet.
Im Projekt in Regensdorf legt PLAZZA zudem Wert auf eine geringe Versiegelung und möglichst grosse Sickerkapazität des Untergrunds. Zur Förderung der Elektromobilität wurden Ladesäulen in den Wohnliegenschaften der Giesshübelstrasse 40/45 und «Im Glattgarten» installiert. Grundsätzlich stattet PLAZZA bei einem Ausbau in einem ersten Schritt mindestens 60 % der Tiefgaragenparkplätze mit Stromkabelanbindung aus, um später nach Bedarf Ladestationen flexibel nachrüsten zu können. Die bedarfsgerechte Erstinstallation der Ladeinfrastruktur bei den meisten Bestandesliegenschaften wird voraussichtlich 2028 abgeschlossen sein. Anschliessend wird der Ausbau bedarfsorientiert fortgeführt.
Zur Ableitung von Massnahmen zieht PLAZZA Rückschlüsse aus Zustandsanalysen, Marktstudien, Planungsaufträgen, direkten Kontakten mit Mietenden oder auch der erstmals durchgeführten Mietendenumfrage. Zahlen zu den Mietzinsen sowie zum Leerstand werden ebenfalls für das Monitoring verwendet. Die anschliessenden Umsetzungsmöglichkeiten sind auch abhängig von behördlichen Auflagen wie Gestaltungsplänen oder Baubewilligungen.
Bei Neubauten möchte PLAZZA mit einer gezielten und phasenweisen Vermarktung der neuen Wohnungen tiefe Leerstandsquoten und die Festlegung angemessener Mietzinsen erreichen. Ein regelmässiges Benchmarking soll dies unterstützen und die Umsetzung im Bestand vorantreiben. Neue Projekte und Sanierungen werden nach SNBS/SGNI umgesetzt. Bis 2028 sollen mindestens 85 % der Mietflächen im Bestandesportfolio nach diesem Standard zertifiziert sein.
Bei der Sanierung von «Im Tiergarten» wird die Zertifizierung nach SNBS angestrebt. Dafür plant PLAZZA, unter anderem folgende Vorgaben für die zuständige Totalunternehmung festzuhalten:
- Hindernisfreies Bauen gemäss SIA-Norm 500
- Weiterführung von vorhandenen Gemeinschaftsräumen
- Verbesserter Schall-, Kälte- und Hitzeschutz
- Optimiertes Lüftungssystem für eine gute Raumluftqualität
- Erhöhung der Anzahl Veloabstellplätze
Entwicklungen 2024
Beim Projekt in Crissier wurde mit der Totalunternehmung vereinbart, gesellschaftliche Aspekte der Planung umzusetzen. Dazu gehören z. B. die Förderung einer sozialen Durchmischung mit verschiedenen Nutzungen durch Spielplätze, Gemeinschaftsplätze, einen Park, eine Schule sowie der Anschluss an Naherholungsgebiete. Die Massnahmen zeigten sich erfolgreich: Ende 2024 waren in Crissier praktisch alle Wohnungen vermietet. Dieser Erfolg soll mit dem nächsten Entwicklungsprojekt in Regensdorf wiederholt werden.
Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklung
Auswirkungen, Risiken und Chancen
Die Zufriedenheit der Mitarbeitenden von PLAZZA ist von zentraler Bedeutung. Dazu gehört, dass die Angestellten interessante Aufgaben in einem angenehmen Arbeitsumfeld übernehmen, in Geschäftsprozesse eingebunden werden und sich kontinuierlich weiterbilden können. Dies soll zu einer langfristigen Bindung der Mitarbeitenden beitragen, die der Schlüssel zum Unternehmenserfolg sind.
Anstellungsbedingungen und Aufgabenstellungen sowie der Umgang im Alltag können sich direkt auf die Zufriedenheit, die wirtschaftliche Situation und die Bindung der Mitarbeitenden und indirekt auch auf deren privates Umfeld auswirken.
Entsprechend kann eine tiefe Zufriedenheit die Qualität der Arbeitsergebnisse oder die Effizienz von Geschäftsprozessen negativ beeinflussen. PLAZZA weist mit 23 Mitarbeitenden zum Jahresende 2024 eine geringe Anzahl Mitarbeitende auf, wodurch Fluktuationen, insbesondere in Schlüsselpositionen, zu Wissensverlust, Störungen von Abläufen und schliesslich zu Kosten führen können.
Eine starke Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklungsmöglichkeiten fördern ein positives Arbeitsumfeld, steigern Motivation, Produktivität und Arbeitsqualität und tragen so zu effizienten Geschäftsabläufen sowie einer langfristigen Stabilität des Unternehmens bei.
Mitarbeitendenstruktur
Die PLAZZA AG beschäftigte 23 Mitarbeitende mit einem Arbeitspensum von 20,5 Vollzeitäquivalenten zum 31. Dezember 2024. Das Portfolio mit insgesamt 19 Liegenschaften wird fast ausschliesslich intern bewirtschaftet. Für die beiden Liegenschaften in Crissier sind zwei dedizierte externe Bewirtschafter im Einsatz. Eine Vielzahl externer Planer, Unternehmer, Handwerker und Dienstleister unterstützt dabei die Bewirtschaftung. Neubau- oder Sanierungsprojekte werden mit Planern, Dienstleistern und meist mit Totalunternehmern realisiert, die wiederum Unternehmer, Planer und Dienstleister beauftragen.
Mit der Totalunternehmung des Projekts in Crissier vereinbarte PLAZZA zudem vertragliche Bestimmungen zu unter anderem Arbeitsbedingungen, Gleichbehandlung und Arbeitssicherheit. Dazu gehören auch Sicherheitsvorschriften für Dritte, die auf der Baustelle tätig sind.
Tabelle 6: Mitarbeitende nach Tätigkeit (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024)
Tabelle 7: Mitarbeitende nach Beschäftigungsart (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024)
Tabelle 8: Mitarbeitende nach Arbeitsvertrag (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024)
Tabelle 9: Neueinstellungen und Abgänge im Berichtsjahr
Managementansatz
Für die Umsetzung orientiert sich PLAZZA an den Führungsgrundsätzen im PLAZZA-Verhaltenskodex. Dazu gehören eine von Fairness geprägte Arbeitsumgebung, die frei ist von Diskriminierung und Belästigung, sowie ein wertschätzender und vertrauensvoller Umgang miteinander. PLAZZA möchte Chancengleichheit fördern, unabhängig von Geschlecht, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung oder ethnischer Zugehörigkeit.
PLAZZA führt mit allen Mitarbeitenden Jahresgespräche und fördert aktiv Weiterbildungen. Um sich kontinuierlich zu verbessern, führt PLAZZA zudem Gespräche mit neuen Mitarbeitenden sowie Austrittsgespräche. Für die Umsetzung ist die Geschäftsleitung im Rahmen der Vorgaben des Verwaltungsrats verantwortlich. Gesamtarbeits- oder Tarifverträge bestehen nicht. Die Vergütungen orientieren sich an Markt- und Erfahrungswerten und werden regelmässig überprüft.
Mitarbeitende profitieren von internen Schulungen, z. B. im Rahmen der Einarbeitungsprogramme, zu Schwerpunktthemen wie Cybersecurity, zu internen Prozessen und Systemen, zum internen Kontrollsystem (IKS) u. a. m. Tätigkeitsbezogene externe Weiterbildungen werden nach gegenseitiger Absprache finanziell und durch Arbeitszeit unterstützt. Das breite Aufgabenspektrum fördert zudem kontinuierliches Lernen «on the job».
Ausserdem bietet PLAZZA moderne Arbeitsbedingungen, darunter Homeoffice, flexible Arbeitszeiten, Zeitkonto oder die Möglichkeit für Teilzeitarbeit. Mit firmeninternen Aktivitäten, Anlässen oder Ausflügen stärkt PLAZZA den Teamzusammenhalt.
Dementsprechend beinhalten die Ziele sowohl qualitative Aspekte wie eine gute Arbeits- und Teamleistung als auch quantitative Ziele, beispielsweise eine mittelfristig niedrige Fluktuation.
Entwicklungen 2024
Im Berichtsjahr ist es PLAZZA gelungen, sieben neue Mitarbeitende einzustellen (s. Tabelle 9). Damit konnte neben der Reaktion auf das Unternehmenswachstum auch eine geregelte Übergabe für absehbare Abgänge im Jahr 2025 infolge von Pensionierungen, Mutterschaft und ordentlichen Kündigungen eingeleitet werden. Bei einem Austritt von einer Person im Jahr 2024 beträgt die Turnover Rate1 für das Berichtsjahr 5 %.
Die Mitarbeitenden im Büro haben im Berichtsjahr im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit bei PLAZZA durchschnittlich mehr als 24 Stunden in Aus- und Weiterbildungen investiert. Zudem fanden im Berichtsjahr ein Grillevent sowie die Begehung der neuen Liegenschaft in Crissier durch die Mitarbeitenden des Büros in Zürich zusammen mit den Mitarbeitenden vor Ort statt.
Arbeitssicherheit und Gesundheit
Auswirkungen, Risiken und Chancen
Das Thema umfasst die Sicherheit und Gesundheit der eigenen Mitarbeitenden sämtlicher Bereiche. Dazu gehören Hauswartung, Bewirtschaftung, Projektentwicklung, Buchhaltung und Administration.
Arbeitnehmende, die für Dritte wie z. B. Totalunternehmungen für Projekte von PLAZZA tätig sind, haben eigene Verträge mit den jeweiligen Unternehmen, auf die PLAZZA wenig Einfluss hat. Bei entdeckten Missständen wird jedoch das Gespräch mit den Partnern von PLAZZA gesucht.
Präventive Massnahmen im Bereich Arbeitssicherheit von Hauswarten, ergonomische Arbeitsplätze im Büro sowie Massnahmen zur Stärkung der mentalen Gesundheit können Mitarbeitende vor Unfällen und Erkrankungen schützen, das Wohlbefinden stärken und das Arbeitsklima verbessern. Werden Arbeitssicherheit und Gesundheit vernachlässigt, kann dies zu erhöhten Unfallrisiken oder gesundheitlichen Problemen führen und die Familien sowie das Umfeld der Mitarbeitenden negativ mitbeeinflussen. Eine hohe Anzahl an arbeitsbedingten Krankheitstagen, Fehlzeiten und Arbeitsunfällen führt zu erhöhten Kosten, Haftungsansprüchen oder Beeinträchtigungen im Betriebsablauf. Zusätzlich leidet das Arbeitgeberimage durch eine vermehrte Anzahl an Betriebsunfällen, was zu Problemen in der Rekrutierung neuer Mitarbeitender führen kann.
Managementansatz
PLAZZA setzt sich das Ziel, keine Arbeitsunfälle sowie keine Beschwerden hinsichtlich Ergonomie der Büroausstattung zu verzeichnen. Die Hauswarte sind beispielsweise Risiken beim Umgang mit Arbeitsgeräten wie z. B. Traktoren oder Heckenscheren ausgesetzt. Um Risiken zu minimieren, sind sowohl Mitarbeitende als auch die Geschäftsleitung in der Verantwortung, die gesetzlichen Vorgaben und internen Regelungen einzuhalten.
Es gibt einen Sicherheitsbeauftragten bei PLAZZA, aufgrund der Grösse des Unternehmens besteht jedoch kein stark formalisiertes Managementsystem für Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz. Das Personal, im Besonderen die Hauswartung sowie Sicherheitsbeauftragte, werden bedarfsgerecht und periodisch geschult. PLAZZA stellt eine angemessene Arbeitskleidung bereit, und es wird kontrolliert, dass die von PLAZZA zur Verfügung gestellte Schutzkleidung getragen wird. Der Umgang mit Arbeitsgeräten wird gegebenenfalls mit Schulungen vertieft.
Die Büroarbeitsplätze der Mitarbeitenden erfüllen ergonomische Standards und können auf Wunsch der Mitarbeitenden ergänzt werden. PLAZZA fordert auch von ihren Geschäftspartnern und Lieferanten die Befolgung dieser Sicherheits- und Gesundheitsstandards gemäss PLAZZA-Verhaltenskodex. Die Einhaltung wird durch Mitarbeitenden-Feedback und Kontrollen überprüft, während die Geschäftsleitung die Umsetzung gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrats verantwortet.
Entwicklungen 2024
Im Jahr 2024 fand die Integration neuer Mitarbeitender statt, die es nun – zusammen mit dem bestehenden Personal – kontinuierlich zu sensibilisieren und zu schulen gilt. Im Berichtsjahr gab es einen leichten Arbeitsunfall eines Hauswarts zu verzeichnen, der in der Folge ca. einen Monat nur teilweise arbeitsfähig war. Der Vorfall wurde intern aufgearbeitet, und es wurden keine Anhaltspunkte für eine notwendige systematische Anpassung des Sicherheitskonzepts gefunden. Seit einigen Jahren war dies der erste Unfall.
Nächstes Kapitel: Wirtschaft und Governance